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住宅ローン 借換えについて

2009/05/18
住宅ローンの借換えについて、ご質問を頂いたので、早速記事にします。

・・・・借換えは、タイミングがとっても大事なので!

まず、借換えをすべき人の条件があります

  ①現金利と借換え金利の差が1%以上あること
  ②ローン残高が1000万円以上あること
  ③ローンの返済期間が10年以上残っていること


この条件に当てはまらない場合は、借換えメリットがないかもしれません。
   (ローン残高によっては、効果がある場合もあるので、シュミレーションが必要です)

低い金利に借換えすれば、それだけローンが減る・・・わけではありません。

借換えには「諸費用」が必要です。
借換え=再び新たなローンを組む、ということです。
なので、●抵当権設定などの登記費用●登録免許税●印紙税●ローンの保証料
●事務取扱い手数料●司法書士への報酬●団体生命保険料や火災保険料 など
最初にローンを組んだときとほぼ同様の必要経費がかかります。
また、現在ローン返済中の金融機関には「全額繰上げ返済手数料」を支払う必要があります。

この「諸費用」はローン残高・金融機関によって変わりますが、
2500万円を借換え、返済期間を30年と設定した場合にかかる諸費用は80万円前後が平均です。
それだけの費用がかかってもメリットが得られなければ、
借換えの効果は期待できないといえるでしょう

「諸費用」を現在残高ローンに含めて、借換えができる金融機関もあります。
返済額は多くなりますが、どうしても諸費用を用意できない場合は、借り入れる選択肢もあります。

前回記載したとおり、今は10年固定で1%台の住宅ローンがあります。
   その金融機関に給与振込みをしたり、公共料金の引き落としをすることで、
   金利優遇が受けられ、金利が安くなるのです。

さて、そこで考えて欲しいのが、固定期間が終わる10年後です。
10年後の金利が現在の1.8%から3%になっていた場合、月々の支払額は約1万円増加します。
4%になった場合は約2万円増加します。
10年後の金利の予想は不可能ですが・・・・・・・・・
例えば子供が10年後に高校生であれば、大学受験などで教育費の支出が大きくなり、
家計の支出が増えている可能性があるので、注意しておきましょう。
そういった諸々の事を考慮し、月々のローン支払いは、
最高でも家庭月収の3分の1までに抑えた設定にする事が必要です。

また、借換え先の金融機関を選ぶにあったっては
保証料の必要ない金融機関も少ないけれどあります。
  (その分、金利に上乗せされている場合が殆どですが)
将来の一部繰上げ返済の事を考え、繰上げ返済の単位や手数料なども考慮した方が安心です。
なので、手間であっても、色々な金融機関でシュミレーションしてもらう事が大事です。

ネットでできる借換えシュミレーション
http://www.chousadan.jp/ronkesan/kuriage/f-karikae.htm
http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/refinance.cgi

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22:52 ファイナンシャルプランナーのハナシ | コメント(3) | トラックバック(0)

住宅ローン選び

2009/05/17
一応FP資格を持っている私です。
誰かの何かの役に立てれば・・・と思い記事にします。


次男弟が家を建てる事になり、ローンの相談を受けました。

「変動金利の方が利率が低いのだけど、固定と変動、どう選べばいいの?」

変動金利と固定金利、金利が低いのは変動の方です。

金利が低い!
それだけで変動を選ぶのは、とっても危険です!!

数字だけを見れば、変動金利型の方が有利に見えますが、
今後の金利動向によっては、借入れ時点の固定の金利より高くなる可能性もあります。
変動タイプは、半年に1度の金利見直しが行われるのです。
金利が上がってくれば、反応してしまうのです。

     変動を選択すべきなのは、これから金利が下がっていく・・・と予測される時です。
     例えば、バブル期の事を想像してみて下さい。
     絶頂期は5%台だったのです!それがバブル崩壊でだんだん金利も下がってきた・・・
     そういう時が、変動金利を選択する絶好の時期なのです。
     借入れ時5%→半年後4%台・・・と、どんどん下がって行くと思われる時です。


低金利の今は、固定にすべき!と私は思います。
今より金利が格段に下がることはありえません、だって今は固定だって1%台なんですから。
だからこそ、私は今はなるべく長期の固定をオススメします。
固定期間が長い程、金利は高くなります。
だいたいの金融機関が、10年固定タイプで1%台が多いですね。
こんな時代だからこそ、1%台にこだわる事がオススメかな~と私は思います!

でも、低い金利で固定を選択したからって安心していてはダメ!!
今後も常に、経済動向・金利動向に敏感であることが大事です。

     例えば、我が家の場合・・・・
     10年固定2.6%のローンを組んでいました。
     7年経過した今、この低金利時代。
     固定はまだ3年残っていますが、今は底値と判断し、違う金融機関に借り換えをしました。
     これからまた10年、固定1.8%。

借り換えには諸費用もかかりますし、残高・残年数によっては、借換えで不利になる場合もあります。
金利が低いから・・・それだけで借換えをすると損になる事もあるのです。
そういう事も含め、色々な情報を得る事が大切です。


文字ばかりで解りにくかったでしょうか・・・・・
今日は、変動・固定ローンについて、ごく簡単に書かせて頂きました。

もし「借換え」や「繰上げ返済」などなど、他にも知りたい!
って方がいらっしゃいましたらご相談下さい。

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22:48 ファイナンシャルプランナーのハナシ | コメント(7) | トラックバック(0)
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