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住宅ローン 借換えについて

2009/05/18
住宅ローンの借換えについて、ご質問を頂いたので、早速記事にします。

・・・・借換えは、タイミングがとっても大事なので!

まず、借換えをすべき人の条件があります

  ①現金利と借換え金利の差が1%以上あること
  ②ローン残高が1000万円以上あること
  ③ローンの返済期間が10年以上残っていること


この条件に当てはまらない場合は、借換えメリットがないかもしれません。
   (ローン残高によっては、効果がある場合もあるので、シュミレーションが必要です)

低い金利に借換えすれば、それだけローンが減る・・・わけではありません。

借換えには「諸費用」が必要です。
借換え=再び新たなローンを組む、ということです。
なので、●抵当権設定などの登記費用●登録免許税●印紙税●ローンの保証料
●事務取扱い手数料●司法書士への報酬●団体生命保険料や火災保険料 など
最初にローンを組んだときとほぼ同様の必要経費がかかります。
また、現在ローン返済中の金融機関には「全額繰上げ返済手数料」を支払う必要があります。

この「諸費用」はローン残高・金融機関によって変わりますが、
2500万円を借換え、返済期間を30年と設定した場合にかかる諸費用は80万円前後が平均です。
それだけの費用がかかってもメリットが得られなければ、
借換えの効果は期待できないといえるでしょう

「諸費用」を現在残高ローンに含めて、借換えができる金融機関もあります。
返済額は多くなりますが、どうしても諸費用を用意できない場合は、借り入れる選択肢もあります。

前回記載したとおり、今は10年固定で1%台の住宅ローンがあります。
   その金融機関に給与振込みをしたり、公共料金の引き落としをすることで、
   金利優遇が受けられ、金利が安くなるのです。

さて、そこで考えて欲しいのが、固定期間が終わる10年後です。
10年後の金利が現在の1.8%から3%になっていた場合、月々の支払額は約1万円増加します。
4%になった場合は約2万円増加します。
10年後の金利の予想は不可能ですが・・・・・・・・・
例えば子供が10年後に高校生であれば、大学受験などで教育費の支出が大きくなり、
家計の支出が増えている可能性があるので、注意しておきましょう。
そういった諸々の事を考慮し、月々のローン支払いは、
最高でも家庭月収の3分の1までに抑えた設定にする事が必要です。

また、借換え先の金融機関を選ぶにあったっては
保証料の必要ない金融機関も少ないけれどあります。
  (その分、金利に上乗せされている場合が殆どですが)
将来の一部繰上げ返済の事を考え、繰上げ返済の単位や手数料なども考慮した方が安心です。
なので、手間であっても、色々な金融機関でシュミレーションしてもらう事が大事です。

ネットでできる借換えシュミレーション
http://www.chousadan.jp/ronkesan/kuriage/f-karikae.htm
http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/refinance.cgi

banner2.gif←借換えにはタイミングが大事です。
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22:52 ファイナンシャルプランナーのハナシ | コメント(3) | トラックバック(0)
コメント
詳しく説明してもらえて助かります!!
我が家は、借り換えすべき人の条件に3つとも当てはまりますね。
諸費用等もいると言うのは聞いていたのでその分なども入れても借り換えする方が得かどうか?だったので・・・早速銀行でシュミレーションしてもらいます。
諸費用等は現金で払える方がいいと言う事ですよね?最初に借り入れした時はローンに含まれていたように思うのですが・・・
いろいろ教えてもらって勉強になります。我が家はダンナが何もしないので私が自分でいろいろと考えて行動しないといけないので困りますe-263
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●Angeさんへ●
こういう説明すると、どうしても字ばかりになってしまい・・・読み難かったでしょ、ごめんね~

諸費用、現金払いした方が、もちろん良いですよ。
ローンに組み込む=利息がかかりますから。
でも、無理する必要はないと思います。
3%台から1%台に借り替えたら、諸費用をローンに組み込んでも、効果ありだと思いますよ~

また、専門用語とかでわからない事があったら聞いてくださいね。
なるべく噛み砕いて書くようにしま~す

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